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| Ｑ−1 |  |
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私は現在管理組合の理事を任命されて、まだ4ヶ月で余り管理規約等にも詳しくありません。最近理事会では「管理組合を法人化」しようという意見が高まっています。組合を法人化するにはどの様な手続きが必要なのですか? また、法人化することで大きなメリットがあるのでしょうか? | ||||||||||||||||
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この場合事前に検討しなければならない事項は種々あると思います。ここでは、簡単にご説明を致しますので、詳細に就いては別途ご相談に応じますので、TMCC事務局へご連絡下さい。
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| Ｑ−2 | |
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最近５階建て、総戸数４５戸の新築マンションを購入致しました。購入から８ヶ月程度経過しましたが、住人の方々よる集会等が一度も開催されてていない様ですし、管理組合自体があるのかも良く知りません。また、マンション生活で一番大切なのは「管理規約」と聞きましたが、果たしてその規約を購入時に頂いたのかどうかすら覚えて居ませんがどの様にしたら宜しいでしょうか？ チョット不安となって来ましたので、教えて下さいお願いします。 | ||||||||||||||||
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まず最初に、新築マンションの購入時点でマンション販売の分譲業者から管理規約（案）というものを手渡され説明を受けませんでしたか？ 一般的には物件を販売する分譲業者が購入者に対して管理規約の試案を提示し、それに対して購入する各人から承認を得る方式〔これを「規約（案）承認販売方式」と言います〕が採られます。この方式で貴方自身が管理規約の案を承認し、物件を購入したと思われますので、購入時の資料を再度ご確認下さい。 なお、手元に規約がない場合でも管理組合は理事長が即刻提示可能な場所に管理規約を保管する義務がありますので、大丈夫ですよ、それを見せて頂きましょう。 さて、管理組合ですが、これに関しては「区分所有（予定）者集会方式」という方法が取られることが一般的です。契約時に購入者から承認された管理規約案を審議決定する会議の場となり、この集会で今後の管理運営の重要事項は話し合われ、説明を受け決議されているものと思われます。何らかの理由でこの最初の会議をご欠席されているとしたら、この集会も重要な会議ですので「議事録」が必ず残されていますので、その議事録を見せて頂いて下さい。 先ずは、物件購入時の分譲販売業者に確認をして管理組合の責任者の部屋をお聞きして、確認をしてみましょう。管理人さんが常駐のマンションであれば、先ずは管理人さんと親しくなり、色々と教えて頂きましょう。その後のコミニュケーションの為にも重要ですし、先ずは、貴方も他人事ではありませんよ。自分の大事な資産なのですから、自分自身でシッカリと守るためにも積極的に集会等には参加いたしましょうね！ |
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| Ｑ−３ | |
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現在のマンションを中古で購入し、移り住んで３年になりますが、輪番制で急に管理組合の理事長職の役目が廻って来てしまいましたが、その任務等殆ど知りません。理事長の役割とは主にどの様な職務なのですか？ | ||||||||||||||||
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理事長という大役を仰せつかり大変ではありますが、何も恐れることはありません。管理規約に則って住人皆さんの意見を良く聞き、自分勝手な判断に走ることなく、公明正大に任務を全うする様頑張りましょう。 さて、管理組合業務の対外的なことは理事長名をもって行うこととなり、貴方は組合を代表する立場となります。また、各理事で構成される理事会の調整役（議長）という立場も担うこととなります。但し、マンションの大小、地域柄、過去からの慣習によりそれぞれ理事長の役割は違って参りますので、前任の理事長から良く引き継ぎを受けましょう。そして、出来れば悪習である「輪番制」での理事長任命は貴方の代で廃止致しましょう。そうです、貴方が良く管理規約を読み、区分所有法を勉強し、貴方のマンション住人全員のために、否、貴方自身の快適なマンションライフをエンジョイするためにも、理事長職を５年６年と続けて下さい、それが一番の貴方の責務ですよ。 さてここで、主に管理規約に決められた一般的な理事長職務を掲げますので、ご参考として下さい。
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| Ｑ−4 | |
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私は、3ヶ月程前の集会で、理事長に推薦されてそのまま選任されてしまいました。しかし、住んでいる期間が長いだけで実は余り理事長等という役目は得意ではありません。特に、議事録の作成方法が良く判りません。具体的に教えて下さい。 また、理事長職として月々2万円の手当を支払うと言われていますが、私としては責任重大になるだけですので、受け取りたくないという気持ちもあるのですが？ |
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大丈夫ですよ、初めは誰でも不安ですが、住人のために、自分自身が出来る範囲で結構ですので、より一層の生活向上をめざし頑張ってみましょうね。我々TMCCも応援させて頂きますよ。 先ずは、議事録ですね。議事録は理事会、総会と全ての正式な会議に関して作成することが基本ですよ。議事録は総会等実施した会議の決議内容等を記録し残すために、区分所有法により作成が義務づけられています。基本的には以下のポイントは外さず記載致しましょう。 ＊開催日時 ＊開催場所 ＊参加者数（定数確認を含め） ＊提案議題 ＊質疑応答のポイント ＊決議された議案の賛成、反対数と決議結果 ＊議事録作成者（議長）と議事録署名人（会議参加者の内二名）の記名押印をして作成し、関係者には配布または回覧すると共に、いつでも組合員の請求に応じて閲覧可能な場所に保管することが必要です。 会議そのものの進行もそうですが、ある特定の人に偏らず、公明正大に参加者全員の意見を聞き、その結果を正確に記載することが重要です。出来れば議事録はテープ等に会議内容を収めたものをベースにして、事実関係を正確に記載することが重要ですね。兎に角会議等における理事長の立場は公平が最優先すべき原則です。 それと、もう一つご質問の役員報酬ですが、役員への報酬を規約等に記載し明確にしている組合も在るようですが、この場合報酬は業務執行上の費用として管理費から捻出されるべき金員となります。この点に就いては、報酬が当たり前というものではなく、過去の慣習等も含めて組合員の意見も聞きながら充分な検討が必要と言えます。管理費は組合員全員から集めた、貴重なお金です、従って理事会等の飲食で多大な経費支出したり、高額な役員報酬が必要か？という問題に就いては管理費（公金）という性格上、判断基準が難しいですよね。組阿員の方々と充分にご検討を重ねて下さいね。 |
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| Ｑ−1 | |
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マンションの住人の犬・猫等のペットの飼育で悩んでいます。飼っている人に直接苦情も言いづらいし、どうしたらいいの？ | ||
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ペットの飼育の問題は対象とする相手が「生き物」ですから、感情、情緒的な問題もあり、非常に難しい問題ですね。 ペットを飼っている人にとってみれば、動物とのふれあいによる癒しや病気治療、一人住まいの方の心の友等々のメリットがあると言えますし、また、動物嫌いな方々にとっては、ペットからの病気、感染、ペットのにおい、鳴き声騒音等々の被害があげられるでしょう。 先ず重要なのは、住民同士のコミニュケーションの中で解決を図ることが最も無難な方法ですが、話し合いだけで簡単に解決が付くというケースは希だと思います。 その場合はやはり、区分所有者集会等の住民の方々で意見をまとめてルール化して行くことが必要と思われます。 この場合、専有部分の使用制限となりますので「小鳥・鑑賞魚類以外の動物飼育を禁止する」と言うように具体的に、マンションの管理規約で定めることとなります。決定したルールの詳細に関しては使用規則で定めるという方法が良いでしょう。また、現在飼育しておられるペットも生き物です、従ってその点もやはり考慮すべきでしょう。 例えば「動物飼育禁止に関する規約改正前に飼育していた動物に関しては、当該ペットの１世代に限って飼育を承認する。」という様な緩和措置も必要と言えるでしょう。 何れにせよ、この問題に就いては住民同士の十分な話し合いの上解決を図りましょう。また、こうした問題点を住民の皆さんでジックリ話し合うことにより、より良好な人間関係や住宅環境を築きあげることが出来たりしますので、お互いが一人一人の区分所有者の立場に立ち、問題解決して参りましょう。 |
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| Ｑ−2 | |
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エアコンの室外機を設置するために、マンション外壁に円筒形の開口部を勝手に設置してしまった方がいます。管理組合にも了解は取っていない様ですが、これは問題とはならないのですか？ また、問題があるのであれば、以前の状態に現状復帰要求することが出来ますか。 | ||
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マンションの外壁がマンションの全体共用部分であることは言うまでもありません。従って、管理組合に無断で自分勝手に工事をしてしまうことは大きな問題となりますね。この場合は、当該工事を実施してしまった区分所有者に対して、開口部の復旧工事を要求することが出来ます。 先ずここで重要なことは、区分所有者集会等で区分所有者全員の皆さんの意見を纏め、外壁開口部の復旧工事をして貰う様に請求することが重要と言えます。最近のマンションでは、開口部が建築時から設置されているものが多いものですが、初期のマンションには設置されていないものも多く、その様なマンションでは管理組合主導で全居住者用に個々の開口部を設置している例も多々あります。 勝手に外壁部に開口部を開けることは、外壁の強度を弱め、建物の安全性を低下させる可能性があります。すなわち住民の共同の利益に反する行為に該当しますので、十分気を付けて下さいね。 |
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| Ｑ−３ | |
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このマンションは、5階建てで、70戸の住民が住みエレベーターが2基設置されています。わたしはマンションの一階に住んでいます。だからエレベーターは一度も使用したことがないのですが、それでも管理費は二階以上の頻繁にエレベーターを使用する人と同じ金額なのですか?どうも納得が行きません。 | ||
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そうですね、確かに一階にお住まいの貴方がエレベーターを使用することは余りない筈ですね。でも、貴方のお友達が、5階に住んでいたら貴方はこのエレベーターを使用しますよね、また規約共用部分である集会室等がやはり上の階にあったとしたらやはり使用しますよね。貴方はそのエレベーターを使用する権利を有していますよね。 それと、もぅ少し考えて見ましょう。貴方のマンションの70世帯の内には、一世帯で5人の家族が居るという方も一世帯で一人住まいという方も居ませんか? さて、5人家族と一人住まいと管理費は違いますか? いいえ、同一の金額ですよねぇ。つまり、マンション住人全員の共用とされる部分の管理費は全員で負担をするということです。使用頻度や家族構成等の別によって算出される金額ではないのです（一般的に各区分所有者の専有部分面積の持ち分比率で算出）。 この問題については裁判に於いても同様の趣旨で判決されています。従って、一階に住む貴方と二階以上の方の管理費は同額でなければなりません。 それ以上に問題となり易いのは、築年数が古くなり、エレベーターの取替工事（大規模修繕の範疇）やマンション自体の建て替えということになったらどうでしょう? そうなんですよ、この場合も同様です。一階に住んでいるからと言って、エレベーター関係の費用を負担しなくても良いというルールはないのです。 |
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| Ｑ−4 | |
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築5年の世帯数35世帯のマンションを一年前に中古で購入しました。でも、それまで住んでいたマンションと違いこのマンションは管理組合もあり理事長もいるのに、何故かゴミ出しルールの決定や改正、敷地内の子供の遊び場のブランコの撤去や砂場の廃止等が何の相談もなく決められてしまっています。理事会等で決定しているのでしょうが、回覧によるお知らせすらなく、意見を言う場面もなく全く困っています。理事長や理事は、マンションの竣工当時からずっと同じ方がやっていると聞きました。私と同じ様な不満や考え方を持っている方々も沢山いる様です。どうすれば、我々の意見を聞いて貰い、住み易い環境づくりをみんなで話し合えるのでしょうか? 住人の皆さんが全員参加して、そういう話し合いの場を作る方法はありませんか? 相談する方法も良く判らず困っています。是非教えて下さい。 | ||
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大変困った問題ですね。これでは、快適なマンションライフが送れないのは当然です。 さて、区分所有法では、規約設定変更廃止・共用部分の変更・管理者の選任／解任等の重要事項に就いては、原則として集会決議で決定することとなっています。（このことを集会中心主義と言います。）この問題の場合、先ずは貴方と同様に不満を持った方々が沢山いると思われますので、その方々を集めてみましょう。そうなんです、貴方には区分所有者の一人としてとして「集会召集請求権」という権利が認められているんです。 具体的には次の様な内容で手続きが必要です。「少数の区分所有者（区分所有者の1/5以上で議決権の1/5を有する者達）が集会を開催したい時は、管理者に対して集会の目的（議題等）を明確に示して、集会を召集する」ことが出来ます<区分所有法第34条3項>。また「請求を受けた管理者は、2週間以内に、請求の日から4週間以内の日を会日として設定し、集会通知を発しなければならない。管理者がその義務を履行しない場合は、その請求をした少数区分所有者達が直接に集会を召集する」ことが出来ます<区分所有法第34条4項>。ということは、貴方が中心となって、35世帯の内、5世帯の区分所有者を集めて理事長に対して集会召集を請求しては如何でしょうか? その時大事なことは、文書で「何の目的で集会を開催するのか?」を明確に提示して下さい。この場合、子供たちの遊び場がなくなってしまった正式な理由を尋ね、復活させることを会議召集の目的、議題として頂いても良いのです。より具体的に目的を示し、集会を請求することと致しましょう。そうすれば、あなた方の行動を知って他の方々も動くはずです。理事方も今までの対応を反省し、貴方の意見に耳を傾けてくれる筈です。 マンションライフは、只一人で不満を抱えてばかりいて、何もしないでいては改善は有りませんよ、一握りの方々がどうも納得感のない管理運営をしているとしたならば、不満のある方々を集めて立ち上がりましょう、同じ区分所有者の立場です、正々堂々と発言いたしましょう。我々NPOであるTMCCもご協力させて頂きます。 |
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| Ｑ−5 | |
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購入当時と生活のパターンも変化してきて、そろそろマンションの居室内のリフォームしたいと思っていますが、どの様にしたら良いのでしょうか？ | ||
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現在お住まいのマンションは、購入当時の家族構成を考慮して購入されたと思います。しかし、お子様の成長や親との同居などの問題で、家族構成の変化と共に生活様式が変化し、お住まいのマンションのリフォームが必要となってくることは多々ありますし、またそうして行かないと快適なマンションライフは送れません。 この様な場合、まず皆さんがリフォーム出来る範囲は、ご自分で区分所有する「専有部分」のみとなります。例えば梁などの躯体（建物のコンクリート部分）は共用部分となりますので、勝手に穴をあけたり、取り外すという様な事は出来ません。また外部に面した玄関の扉やガラス窓の変更、ベランダ等の改装も当然ながら共用部分となり、自分勝手にリフォームすることは出来ませんね。また、リフォームに際しての「騒音」などに対する近隣の人達の許可も必要となります。 マンションによっては、リフォームに特別な規定を設けているところもありますので注意することが必要です。先ずは管理組合にリフォームをする旨の申請を事前に提出して、リフォーム箇所、使用材（特に床材の場合は防音性等の品質が問われる場合もあります。）等の確認が必要となります。ですから、内装工事の方に見積もりをして頂いて、「価格OK､ハイ､即取り掛かりましょう」ということは不可能ですので、是非ご注意下さいね。 |
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| Ｑ−6 | |
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最近住居の表札やガスメーターのところに、小さいシールを貼られたり、意味不明の数字を書き込まれたりしていて気味が悪いのですが？ | ||
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それは犯罪組織間での暗号表記の可能性があります。たとえば、不在の時間帯や住居人数をシールの色や数字で仲間に知らせる為に書き込みます。あるマンションでは共稼ぎの家にだけシールが張ってあった例もあります。 こういったシールを貼られたり、書き込みがあった場合は、もちろん剥がしたり、消したりすることは必要ですが、お隣近所へ声をかけ教えてあげたり、管理組合の理事さんにも報告して理事会や総会での話題にして注意喚起をしていただく事が良いでしょう。また、実際に狙われていたわけですから、防犯対策の検討をお勧めします。 防犯対策には警備会社によるマンション向けホームセキュリティの導入、防犯カメラの設置等々本格的な対策から、玄関の鍵を追加する、ダミーの防犯カメラを設置する、警報機設置のステッカーを貼る等々まで予算と必要性に応じていろいろありますので、個々の事情に応じてご検討下さい。 防犯対策で一番大切なことは、ご近所を見知らぬ人がうろついていたら「どちらに御用ですか？」と声をかけられる環境だとは思いますが、昨今の犯罪事情を考えますと、その他の対策も必要かも知れません。内容等でわからないことがありましたら、個別にTMCC宛ご相談下さい。 |
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